HUG 전세보증보험 가입조건과 전세사기 예방 방법

주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험은 임차인이 전세 계약기간이 끝나고 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우, 집주인을 대신하여 전세금을 돌려주고 이후 보증기관인 HUG에서 집주인에게 전세금을 청구하는 보험상품입니다. 이 보험은 전세사기를 예방하고 임차인이 전세금을 안전하게 지킬 수 있도록 하는 안전장치 역할을 합니다.

 

HUG 전세보증보험 가입조건

HUG 전세보증보험 가입조건과 전세사기 예방 방법

임차인은 임대인의 동의 없이도 전세보증보험에 가입할 수 있는데 HUG 전세보증보험 가입조건은 다음과 같습니다.

 

1. 임차인은 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아 놓아야 합니다.

 

2. 전세계약기간이 최소 1년 이상 이어야 가입이 가능합니다.

 

3. 개인 간 직거래는 가입이 불가능하고, 부동산중개업자를 통해 전세계약을 한 경우만 가입이 가능합니다.

 

4. 전세보증금액은 수도권은 7억 이하, 그 외지역은 5억 이하이어야 합니다.

 

5. 등기부등본상 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 없어야 합니다.

 

6. 건축물대장 상 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다.

 

7. 전세보증금과 집주인의 대출금액 합계가 주택가격 담보 인정 비율 보증한도 이내이어야 합니다.

 

전세보증금과 선순위채권(집주인의 은행  대출 및 채무 등)을 더한 금액이 주택가격 담보 인정 비율 보증한도 이내이어야 합니다.

 

주택가격 담보 인정비율 한도는 주택 가격 × 담보 인정 비율 (90%) 계산합니다. 2023년 12월 31일 신청 건까지는 기존대로 담보 인정 비율이 100% 적용되지만, 2024년 1월 1일 이후 갱신보증 신청 건에 대해서는 담보 인정 비율이 90%로 적용됩니다.

 

예를 들어 주택 가격이 1억원, 집주인의 은행대출 금액이 3천만원, 전세보증금이 9천만원 이라면, 담보 인정 비율이 90% 적용될 경우 주택가격 담보 인정 비율 보증한도가 9천만원이 됩니다. 전세보증금과 은행대출을 합치면 1억2천 만원이 되어 주택가격 담보 인정비율 한도금액인 9천만원을 초과하여 보증보험 가입이 불가능합니다.

 

HUG 전세보증보험 가입기한

 

 

HUG 전세보증보험의 가입 기한은 다음과 같습니다.

 

1. 신규 임대차 계약

 

계약서 상 잔금일 또는 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가입해야 합니다.

 

 

2. 갱신 임대차 계약

 

갱신된 임대차 계약의 경우에도 계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가입해야 합니다.

 

 

전세보증보험 보증료 계산

 

전세보증보험  보증료는 전세보증금, 보증료율, 전세 계약기간을 고려하여 계산됩니다. 보증 요율은 0.115%에서0.154%로 전세보증금과, 부채비율에 따라 달라집니다.

 

전세보증보험의 보증료는 다음과 같이 계산됩니다 

 

• (보증금액 x 보증료율 x 전세 계약기간) ÷ 365
• 전세 계약기간은 1년이면 365를, 2년이면 365x2를 곱합니다

 

예를 들어, 전세보증금이 3억원이고, 보증료율이 0.122% 일 경우, 2년 계약 기간에 대한 보증료는 732,000원이 됩니다. 이렇게 매달 6만원정도의 비용이면 많은 전세 사기로부터 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

 

전세사기 예방을 위해 주의할 사항

전세사기를 예방하기 위해 주의해야 할 사항들은 다음과 같습니다.

 

1. 전세가와 매매가 비교

 

전세가가 매매가보다 높은 집은 거르는 것이 좋습니다.

 

 

2. 등기부등본 확인

 

계약 전에 등기부등본을 떼어 근저당권이 설정되어 있지 않은지 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

3. 세금 체납 확인

 

근저당 말소조건을 계약서에 명시하고, 국세, 지방세 완납증명원을 임대인에게 요구해야 합니다. 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해야 합니다.

 

 

5. 선순위 임차인의 확정일자와 보증금 규모 확인

 

선순위 임차인의 확정일자와 보증금 규모를 확인하여 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

 

6. 임대인 (대리인) 신분 확인

 

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

 

 

7. 공인중개사 정상 영업 여부 확인

 

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

 

 

8. 직접 거래 주의

 

집주인을 사칭한 세입자가 신분증, 등기부등본등을 위조하여 전세계약 후 잠적하는 경우도 있으니 개인간 거래 시 각별한 주의가 필요합니다. 따라서 이러한 사기를 방지하기 위해 공인중개사를 통해 전세 계약을 해야 합니다.

 

전세사기 방지를 위한 전세 계약 특약

전세사기 방지를 위한 전세 계약 특약

전세 계약서에 포함시킬 수 있는 특약사항은 다음과 같습니다.

 

1. 전세자금 대출

 

임차 목적물의 하자로 인해 전세자금 대출이 안될시 계약을 무효로 하며 계약금 전액을 즉시 반환한다.

 

 

2. 전세금 반환 보증 보험

 

임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금 등 지급한 전금액을 즉시 반환한다.

 

 

3. 등기부상 권리 변경

 

임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 

 

 

4. 소유권 이전 등기

 

임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

 

 

 

5. 체납 세금

 

임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우, 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

 

 

6. 임대 기간 중 매매

 

임대인은 전세 기간 중 매매가 이루어질 경우 임차인에게 필수로 고지한다.

 

전세계약시 특약사항 기입

이러한 특약사항들은 전세사기를 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다. 하지만, 이러한 특약사항들이 모든 문제를 해결해주지는 않으므로 전문가의 도움을 받아 계약 과정에서 발생할 수 있는 다양한 위험을 사전에 체크하시길 바랍니다.

 

전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, 서울보증보험 등에서 취급하고 있으며, 가입 조건과 보증조건은 기관마다 다르므로 꼼꼼히 확인해 주세요.

 

청년 버팀목 전세자금 대출조건과 대출금리

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전세보증보험과 전입신고를 활용한 전세사기 대응 전략

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